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此次旧改的青云路以北老旧房屋
“十三五”期间，静安区全面完成25块成片二级以下旧里地块改造，受益居民26248户。
2020年4月，静安区提前8个月率先完成成片二级旧里以下房屋改造后，静安区委、区政府明确，“十四五”期间，静安区要全面完成零星二级旧里以下房屋改造任务。截至目前，全区已启动31幅零星地块改造，其中2020年启动4幅，2021年启动11幅，2022年启动7幅，2023年启动9幅，共惠及居民3671户。
轰轰烈烈30年。去年，上海终于啃下了成片二级旧里以下房屋改造的“硬骨头”。
多少人的魂牵梦萦，多少家庭的命运变迁，年年岁岁的喜怒哀乐，凝结成一幅缓缓收拢的历史长卷。这是了不起的发展成就，也是温暖人心的民生奇迹。
故事尚未完结。这座城市里，依然有人在期盼中等待沐浴旧改“阳光”。今年上海两会闭幕后的记者招待会上，市长龚正宣布，上海市委、市政府准备用十年时间、分三步完成“两旧一村”改造。
“两旧一村”，指的是零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”。“三步走”的第一步，就是到2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。这样的房屋，上海还有40多万平方米。
相比成片二级旧里，零星地块旧改面临面积小、户数少，开发价值低、资金筹措难等现实问题。然而，无论是为了民生福祉，还是提升中心城区经济密度和区域能级，改造都势在必行。
上海该如何啃下这块更硬的“骨头”？近日，记者蹲点零星旧改“主战场”之一的静安区，找寻答案。
#1
走出蜗居之困
静安区是上海最早启动零星旧改的城区之一。
早在2020年，最先一批完成成片旧改后，静安区就梳理了全区符合条件的零星旧里，排摸出47幅地块，涉及5000多证居民。
旧区改造历来被称为“天下第一难”。相比成片旧改，私房多、违建多、户口多，零星旧改的这“三多”更是将难度系数直接拉满。为了让居民们早日走出蜗居之困，各级政府部门承担着巨大的资金压力，想方设法推动旧改。但各种人情冷暖，利益纠葛，艰难取舍，高度考验基层干部的工作能力和为民情怀。
一到黄梅天家里就“拷浜”
9月7日5时30分，天蒙蒙亮，宝昌路767号的封家开始搬家。
封骏哲和父亲都是在老屋出生。房子产证面积50.2平方米，厕所、厨房和三楼都是后来搭出的，最多的时候住了8个人，拥挤不堪。
就算这样，封家在这一带也算是宽敞的，是周围邻居的活动据点。“邻居们都喜欢来我们家玩，天天都很热闹。”封骏哲说，“今年4月份知道要征收的消息后，大家又开心又忐忑，每次聚到我家的话题就是‘好了（口伐）？通过了（口伐）？’大家天天议论‘这户人家签约了（口 伐），那户人家签约了（口 伐）’，每个人心里都七上八下。”
“这房子苦透苦透，盼星星，盼月亮，总算见阳光了！”65岁的陈德美是封家的邻居，嫁到这里的第一天起，她就听说要改造，谁知一等就是39年。
陈德美和杨美林夫妇家住宝昌路757号。最开始只有十多平方，是杨美林父辈解放前造的一间沿马路的平房，房龄已有八九十年。家里最多时住了5口人，床靠床，当中用布一拉就凑合过。孩子只能睡阁楼，天天爬梯子。晒衣服没地方，只能到马路对面拉根绳子。但最让人闹心的，还不是空间小。
“原来的房子比马路要低2个台阶，每年一到黄梅天，家里就要‘拷浜’（上海话：雨天水漫进屋内，在门口筑坝，往外舀积水），冰箱、家具都要用砖头垫高的。”说起往事，陈德美不禁哽咽，泪水止不住往下流。“那时，我们两人身体不好，老人岁数大了，小孩还小，只能请亲戚叫单位同事来帮忙。我实在招架不住，真不知道怎么过来的。”
杨美林说，后来因为房子浸水，成了危房，政府允许翻建，家里空间大了点。又因为规定煤气不能和人在一起，允许搭了厨房。2019年前后，政府帮他们改建卫生间，才告别了拎马桶的日子。
“本来以为这辈子就在这里了，没想到喜从天降。”杨美林说，这么多年他遇到过三四次开发商来问情况，每次都充满期待，但最后都不了了之。
她推着患渐冻症父亲搬家
几乎每个零星地块的居民，都有一把辛酸泪。
今年9月28日，是静安区芷江西路街道238街坊零星旧城区改建地块居民集中搬迁的日子。前一晚，原本答应接受采访的周女士变卦了。原因很简单，她的父亲，83岁的周老先生是渐冻症患者。她担心即将搬入的过渡房房东看到新闻会嫌弃，会有变数，犹豫再三还是拒绝了采访。
周女士和父亲在芷江西路街道新赵家宅住了几十年。这里的房龄普遍在70年至90年之间，居住面积狭小，房屋结构老化，生活设施简陋。这样的环境，有一个需要24小时不间断呼吸机和制氧机维持生命的父亲，生活艰难可想而知。
期盼了多年的旧改来临，周女士很开心。但临近搬家她变得愁眉不展：找不到既具备医疗资质又能提供“点对点”搬家服务的团队。最后多亏芷江西路街道专门成立了协调组、保障组、医疗组，制定了周密的搬家计划，全程护送老人乔迁新居。
这样的故事，在238街坊不是孤例。
69岁的石淑艳和老伴也住在新赵家宅。这次搬家前，她特意烫了头发，说要用新发型迎接新生活。28年前，石淑艳跟着到大兴安岭插队的爱人回到上海，住进了新赵家宅居民区一间19.8平方米的二楼小屋，和另外三户人家合用厨房和卫生间。“别看是四家人合用，但有卫生间和厨房，当时已经算条件很好了。”石淑艳回忆。
由于厨房在一楼，平日里，石淑艳烧菜要端上端下，还要和邻居错峰；卫生间不到2平方米，却装了3户人家的3个花洒，洗澡、上厕所都要错开时间。
最让人心疼的是石淑艳的婆婆。8年前她患上脑梗，失去自理能力，一家人的蜗居生活本就困难，还要照顾高龄失能的老人。“老人不能讲话，但听得见，她总是拉着我的手眼巴巴地看着我，我知道，她是害怕我们先搬走了，丢下她。这次我跟她说，要一起搬新家了，她眼里都是高兴。”说起这些，石淑艳十分感慨。
80平方米8个兄弟姐妹分
对于饱受居住之困的老百姓来说，旧改是天大的好消息。但随之而来的家庭内部矛盾，考验人性，甚至撕裂亲情。
60岁的周维平和胡毓晖夫妇从未想过，天天盼改造的自己有一天竟会成为“钉子户”。从出生起，周维平就随父母住在宝昌路731弄11号，家里兄弟姐妹8人，房子里有12个户口。“这房子看着有三层楼，但一楼到三楼加起来才80.1平方。”父母过世后，住在里面的是周维平和哥哥两家6口人。
“家里没有厨房，洗菜烧饭都在外面搭的台板上，下雨天就只能外面买了吃。”胡毓晖说，因为家里小，洗衣机都放不下，衣服只能天天手洗，数九寒天最难熬。
旧改的消息传来，周维平夫妇喜极而泣。但还没来得及高兴几天，心就凉了。“住在外面的兄弟姐妹个个都想平分，第一次开会，没两句话就谈崩了。”周维平拂袖而去，“我们只有这一个住的地方，没有退路，你们都来分了，我们怎么可能买得动新房！”
一家人陷入僵局，周维平夫妇成了“钉子户”。征收所工作人员小杨和居民区党总支沈明华一遍遍上门做工作：说亲情，兄弟姐妹总归血浓于水；说道理，户内人的利益还是应该适当倾斜；说政策，劝大家共同珍惜征收机会……跑了整整两个月，磨破了嘴皮子，一家人最终达成一致。
前些天，已经搬去闵行过渡房的周维平夫妇又回到老宅，夫妻俩钻进已经贴上封条的窄巷，在老屋前拍照留念。老周说，他们拿着分到的征收款，自己贴了一些钱，选了一套闵行的新房。“今年年底拿房，新房附近学校多，设施也新。”夫妻俩很满意。
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百分百签约搬迁的背后
江宁路街道76街坊，是静安区苏州河畔最大的零星旧改地块，这里房屋结构类型复杂、涉及居民众多、各种矛盾问题盘根错节，却实现了居民百分百签约和百分百搬迁，这让包括昌平路250弄72号居民戚明敏在内的许多居民既高兴又意外。
江宁路76街坊所在的零星旧改地块征收，标志着静安苏州河畔“昌平路昌化路”街区旧改拼图完成
“从来没想到会有这么好的结果，单纯靠征收组肯定办不到，少不了街道和居委的力量介入，他们做了大量工作。”
戚明敏家条件不错。120平方米的大房子这几年一直空关，属于人户分离。今年4月，他突然接到居委干部电话，得知征收的消息。最初，戚明敏很抵触，有两点他想不通：第一，6年前，这里因为造昌平路桥进行过市政动迁，当时的居民拿到的奖励比这次要高；第二，自家的卫生间为什么不能算面积。
最终说服戚明敏的是三乐里居民区党总支副书记李俊。“这个书记，我信得过。”戚明敏说，李俊非常耐心地一遍遍跟他解释，从历史渊源说，从政策层面说，最让他感动的，李俊还找来近三年静安区其他同等基地的历史资料给他看。“如果他也有不懂的，就会说我也不懂，我去问问，问好了再跟我讲，讲的过程又会产生新的问题，他又不厌其烦地再去问。不只对我这样，对其他居民也是这样。”
最打动戚明敏的，就是李俊的实在。“他告诉我，假如这个政策要改，前面的老百姓怎么办？他说这件事他一定会监督到位，不可能让有人吃亏有人得便宜，整个政策的执行过程都是公开透明的，不会为任何一家开绿灯。”这些话让戚明敏豁然开朗，也拉近了两个原本素不相识的人心的距离。
“前期的政策解读会上，有几位年轻人提出来的问题比较尖锐。我们能够理解居民为了争取自己的权益，希望在征收中得到最大的改善。”李俊告诉记者，不同时期有不同的旧改政策，刚性的东西不能去变，只有用柔性的服务让居民理解政策，多为他们想一想，在规定范围内尽最大努力帮助他们。
对此，李俊特别提到71岁的三乐里居委会主任沈菊芬。“她是这里的老土地，老人们都信任她。”李俊告诉记者，沈主任从家里过来上班，原本只有十多分钟的路程，但有时早上8点出门，走到居委会竟然要10点多。晚上5点走出去，走到家里也6点半了。“旧里的居民吃好饭就在外面晃，因为家里条件不好，待在房间里还不如待在外面舒心。他们看见沈主任，就拉住说家里的矛盾，请教怎么解决，一说都是大半个钟头。一路下来，走走停停，都在做群众工作。”
尤其那些旧改地块的老人们，受了大半辈子苦，都愿意搬走，但不知道去哪里租房子过渡，更不知如何选房买房。沈菊芬虽然也是七旬老人，但总愿意为大家揽事：帮孤老高老伯联系合适的养老院；帮助孤老李老伯买二手房：帮大家尽可能谈价，让卖方把家具和装修都附赠给老人……
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#2
破解资金之难
与成片改造相比，零星旧里地块，常被称为“被遗忘的角落”。
规模小、开发难，有些空间甚至连改造一个非机动车停车场都局促……这些地块就像是菜场肉铺里的“边角料”，少有人问津，改造资金的筹措成为横亘在大家面前的最大难题。
当成本与收益可以预见的“倒挂”时，旧改资金从哪里来？采用哪种开发模式？……这些都需要机制创新的探索，将裉节一一打通。
户数不多困难不少
静安区建管委副主任、旧改总办副主任凌斌从2009年就开始参与旧改征收工作，一晃已近15个年头，经手地块约250幅。虽然已是“老法师”，但他也不得不承认：零星旧改的这些地块，涉及居民户数虽然不多，但实际困难不少。
“我们通过‘三下三上’的方式，协同街道、管理单位、不动产登记中心等，在全区排摸出47幅地块，涉及5000多证居民。”凌斌说，这些地块的房屋大多是旧式里弄，资料登记不完善、产权情况复杂等历史遗留问题比比皆是。“尽管困难，但对我们而言，希望尽可能‘一网打尽’，不要有一户居民因旧改而遗憾。”
例如，毛家弄零星旧改地块只有31户居民，但产权关系异常复杂：公房、承租公房、系统公房、私房、私房共有产权……最极端的是，有一户人家，涉及整整29名权利人，甚至很多都在国外，情况非常棘手。
又如，共和新路730弄零星旧改地块，一共只有10户人家，原本以为征收工作很简单。谁知，9户居民1小时签约完成，还剩下1户居民，认为自己不够得益，迟迟不肯签约。一直到签约截止期限最后一天，我们做了许多工作，对方才最终同意。凌斌说，“零星旧改涉及户数虽少，也正因此，每户权重占比更高，对我们的工作要求更高。”
2020年下半年到2022年底，静安区总共启动22幅地块的零星旧改。尽管面临各种困难，但静安区仍主动自我加压，提出50证居民以下的零星旧改项目要尽量做到“三个百分百”，即一轮征询百分百、二轮征询百分百、搬迁百分百。今年，政策有了微调，签约生效比例为90%，但增设了签约率奖、搬迁率奖，两者达到百分百时分别有奖励。“在充分尊重居民与单位意愿的同时，更调动大家的积极性。”凌斌说。
区属国企首次参与
零星旧改地块的旧改难点，不仅是情况复杂，更在于很多“边角料”缺乏商业开发价值。钱从哪里来？成为许多项目萦绕不去的“灵魂拷问”。
事实上，为了破解旧改“老大难”地块的资金难题，上海曾尝试市区联动、政企合作的创新模式。
公开报道显示，2019年，上海地产集团的全资子公司上海城市更新发展公司与黄浦区金外滩集团、杨浦区城投集团、虹口区虹房集团、静安区北方集团等区属国资企业，投资成立了四个区级城市更新公司，市、区投资比例为6:4，具体负责旧改地块的改造实施。通过市场化的融资手段，为旧改地块的顺利启动提供保障。
“参照市地产模式，今年除了区级财力投入外，静安区率先探索区属国有企业参与零星旧改。”凌斌介绍，目前，静安区属国企大宁集团、苏河湾公司、新静安集团、静投集团，都已参与到不同地块的征收与开发工作中。
今年静安区总共10幅零改地块，大约需要205亿元资金。其中200亿元，由区属国企进行融资，减轻区财政的资金压力。凌斌坦言，“经市政府批准，采取‘预供地’模式，这是我们今年与以往最大的区别”。原本，地块在征收后，才根据性质采用拍卖方式出让；如今，区属国企首次直接进入土地一级市场——承担地块的征收费用，也负责后续开发。
为了将“边角料”盘活，一些零星旧改地块尝试扩大一定范围，以“化零为整”的方式，提升地块整体商业利用价值。例如，76街坊实现了街坊整体征收；宝昌路青云路地块，将包括眼镜城、陶瓷厂等在内的三家企业，一并纳入。
尽管区属国企肩负着庞大的资金压力，也将面对各种困难，明知可能“亏本”，但他们没有退缩：“零星旧改是‘两旧一村’项目，也是民心工程。我们没有过多考虑其他因素，先把任务接下来再说。”
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搬迁居民们纷纷拍摄“留住江宁记忆”图片留念
幸福76照相馆
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